Propiedad horizontal

En todo inmueble que está bajo el régimen de propiedad horizontal, ya sea un edificio, los llamados "PH por pasillo", countries, etc; existen distintos engranajes que hacen a su funcionamiento. Algunos de estos engranajes, son legalmente requeridos, como la existencia de un administrador del consorcio, que es quien lo representa legalmente, el consejo de copropietarios, el cual es una figura legal opcional, existe sólo si la asamblea lo designa y el encargado. Este último, tampoco es obligatorio pero generalmente, muy necesario.

El régimen de propiedad horizontal pareciera ser algo sin mayor complicación, casi imperceptible para la mayoría, pero la realidad es que se trata de una maquinaria muy compleja en la que interviene una gran cantidad de leyes y con ellas obligaciones. Sumado a lo anterior, la gran cantidad de necesidades a contemplar por cada propietario, muchas veces opuestas e incompatibles entre si. Todo este peso recae sobre el administrador de consorcio.

En algunos lugares sucede que prescinden del administrador en los llamados "PH por pasillo", que no son más que aquellos departamentos contiguos vinculados entre sí por un pasillo común que da a la entrada principal. Generalmente no más de 5 unidades. Esto es un error. Cierto es que no justifica contratar un administrador para un lugar que tiene 5 UF lo cual puede resultar en un costo sin sentido. Sin embardo debe tener uno y para ello la mejor solución es la auto administración y cumplir con las exigencias impuestas por la legislación, por ejemplo, la obligatoriedad de tener contratados los seguros que la ley obliga.

Consejo de propietarios.
Con el nuevo código civil y comercial pasa a ser un organos opcional en el consorcio. De existir resulta en un organo fundamental en el edificio, ya que puede a mejorar y agilizar la comunicación entre el consorcio y el administrador.

Encargado.
Como ya dijimos, no es obligatoria su contratación, pero resulta innegable la necesidad de contratar un encargado.

Sus tareas se encuentran reguladas por el convenio colectivo de trabajo 589/10 (con modificaciones en el 2013)
Son funciones del encargado

OBLIGACIONES DEL PERSONAL
ARTICULO 23: El personal deberá:
1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que debe mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinandola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles.
2. Usar la ropa y equipamiento de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 14 y 18 del presente Convenio, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.
3. En caso de que un empleador le suministre indumentaria para vestir en el cumplimiento de sus funciones, el/la trabajador/a deberá usarla en las circunstancias que queden determinadas. Las prendas deberán ser confeccionadas sin adornos, leyendas ni colores llamativos. La vestimenta consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos. La entrega de este vestuario deberá repetirse cada dos años, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.
4. Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio. Asimismo, el trabajador sin vivienda deberá notificar de inmediato a la administración del consorcio el cambio de domicilio, el que deberá ser realizado en forma fehaciente; en caso de no hacerlo, se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen en el domicilio laboral.
5. Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.-
6. Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.-
7. Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, como así tambien las puertas de uso común. Asimismo no estará obligado/a al lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultante de esta tarea no es responsabilidad del/la trabajador/a.-
8. Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-
9. Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.-
10. Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similar y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacios comunes.
11. Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-
12. Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas, debiendo además cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes de edificio.
13. Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.-
14. Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.-
15. Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.-
16. La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.-
17. Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del/la trabajador/a encargado/a y del Administrador, o la persona que este designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del/la encargado/a, sólo podrá accederse en caso de emergencia.-
18. El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los/as empleados/as comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.
19. El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientes de consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos se dispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El/la trabajador/a no deberá manipular en ningún caso esos residuos.
20. El/la empleado/a con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el/la empleado/a en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. El desconocimiento de lo expuesto, será considerado como falta grave.
21. Entre el/la trabajador/a y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.-
22. Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.-
23. Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta.

TAREAS NO OBLIGATORIAS DEL PERSONAL
ARTICULO 24: El personal no estará obligado:
1. A realizar la cobranza de expensas comunes;
2. A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio;
3. A la tenencia ni atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere.-
4. A retirar materiales o escombros provenientes de las obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios en el edificio.-
5. El/la encargado/a no estará obligado/a a recibir ni firmar notificaciones administrativas ni judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.-
6. A manipular los residuos para su separación que no sean realizados en su origen en las unidades funcionales.

Servicio de consulta

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